Waar is je vermogen nog (écht) veilig?

Met een inflatie van meer dan 5%, Amerikaanse banken die in de problemen komen en overheden die soms wel heel veel lenen, is het niet meer dan normaal dat de gemiddelde beleggende particulier of ondernemer zich afvraagt: waar kan ik mijn geld nog veilig parkeren?

1,5% rente op de bank

De eerste €100.000 is veilig bij de bank, want gedekt door het depositogarantiestelsel van de staat. Maar met slechts 1,5% rente, vermogensbelasting en inflatie is er echter maar één echte zekerheid: je spaargeld is volgend jaar minder waard dan vandaag. Een ‘veilige’ belegging is het dus wel, maar wel alleen als je onder veilig kwalificeert dat je ieder jaar een slechts een beetje van je geld kwijtraakt. En dan nog, alleen de eerste €100.000 is veilig, daarboven ben je afhankelijk van het welvaren van de bank waarbij het geld geparkeerd staat.

3% rente op staatsobligaties

Onze overheid leent geld, constant. En de leningen die de staat aangaat in de vorm van obligaties zijn vrij verhandelbaar. De rente voor een lening van 10 jaar aan de Belgische Staat geeft op het moment van schrijven ongeveer 3% rendement aan beleggers (veel meer dan het in jaren is geweest). Iets beter dan op de bank. Maar, de vermogensrendementsheffing is óók hoger; de fiscus vraagt ongeveer 1,5%-punt van de 3% aan het einde van het jaar aan belasting op bij particulieren. Dan blijft er nog maar 1,5% over en met de huidige inflatie wordt ook hier het geld ieder jaar alleen maar minder waard. Meer zekerheid dan bij de bank, een vergelijkbaar ‘rendement’, maar nog steeds jaarlijks verlies.

4% rendement op vastgoed

Stenen, dé vluchtheuvel voor beleggers die zekerheid zoeken. Over de afgelopen eeuw steeg de waarde van vastgoed flink; gemiddeld ongeveer 7% per jaar. Maar, resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst én de mogelijkheden om lopende kosten uit huurinkomsten te financieren zijn door overheidsingrijpen de afgelopen jaren consequent ingeperkt. Een bruto rendement van 4% op een appartement is daardoor inmiddels niet langer voldoende voor een positief resultaat. Door de vermogensrendementsheffing van ongeveer 1,5%, gecombineerd met lopende onderhoudskosten, WOZ-heffingen, etc. ligt het werkelijke rendement veel lager. En vergeet ook het gedoe en de lopende kosten voor beheer, mutaties en tijdelijke leegstand niet. Tezamen met de inflatie is investeren in vastgoed voor de verhuur eigenlijk een gok op stijgende vastgoedprijzen, dat is immers de enige weg naar een positief rendement.

6% op leningen met onderpand

“Don't dig for gold, sell shovels” is een zakelijke wijsheid die zijn oorsprong kent in de befaamde ‘gold rushes’ in de Verenigde Staten in de 19e eeuw. In plaats van te speculeren op het vinden van goud is het zekerder en vaak makkelijker geld verdienen door de goudzoekers te bevoorraden. Zo ook in het vastgoed anno nu. Door stijgende rentes op de kapitaalmarkt betalen vastgoedprofessionals rentes van 7-8% op hun hypotheek aan de bank en hogere rentes bij niet-bancaire financiers. Eén van deze partijen is ‘Pearl Capital’. Zij bieden een hypothekenfonds voor particulieren die op zoek zijn naar een veilig rendement op hun spaargeld. Van hieruit worden hypothecaire leningen (met onderpand dus) tegen een veilige ‘loan-to-value’ uitgezet bij professionele vastgoedinvesteerders.

Door deze particulieren (of ondernemers die vanuit hun B.V. hun geld veilig willen beleggen) een rendement van 6% te bieden op hun spaargeld, gecombineerd met de hypothecaire zekerheid op het vastgoed van de partij aan wie het geld wordt uitgeleend, worden de beste eigenschappen van de verschillende werelden met elkaar verbonden: de zekerheid van een ‘stenen’ onderpand, vaste uitbetalingsmomenten (vaak per kwartaal) en een vast rendement van 6%.

Rendement, veiligheid en zekerheid

Deze drie elementen laten zich in de klassieke veilige havens bij de bank en staatsobligaties door hoge belastingen en inflatie niet langer combineren. Vastgoed biedt de veiligheid van stenen, maar een rechtstreekse investering biedt een onzeker rendement. Een hybride vorm als vastgoedfinancieringen combineert de verschillende eigenschappen beter. Geen wonder dus dat steeds meer particulieren hun heil buiten de oude paden zoeken.